은행이 숨기는 대환대출 DSR 계산법! 40% 넘어도 승인받는 3가지 비밀

대환대출 DSR 계산의 핵심 원리

대환대출 신청 시 DSR은 기존 대출이 상환된 후 새로운 대출만 남는 상황을 기준으로 계산합니다. 기본 공식은 '연간 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100'이며, 기존 대출은 사라진 것으로 간주됩니다. 단, 신용대출이나 카드론 등 유지되는 대출은 그대로 DSR에 포함됩니다.

1단계: 현재 부채 현황 파악

모든 대출의 월 상환액을 정리해보세요. 예를 들어 주택담보대출 월 150만원, 신용대출 월 30만원, 카드론 월 20만원이라면 총 월 200만원(연 2,400만원)을 상환하고 있는 상황입니다. 이 중 대환 대상이 되는 대출과 유지될 대출을 구분하는 것이 중요합니다.

2단계: 정확한 연소득 확인

근로소득, 사업소득, 임대소득(70% 인정) 등을 포함한 정기적 소득을 합산합니다. 일회성 소득이나 불규칙한 소득은 제외되며, 세전 기준으로 계산해야 합니다. 예시로 연봉 6,000만원이라고 가정하겠습니다.

3단계: 현재 DSR과 대환 후 DSR 비교

현재 DSR = 2,400만원 ÷ 6,000만원 × 100 = 40%입니다. 대환 후 새로운 주담대 월 120만원 + 기존 신용대출·카드론 50만원 = 월 170만원(연 2,040만원)으로 계산됩니다. 대환 후 DSR = 2,040만원 ÷ 6,000만원 × 100 = 34%로 6%p 개선됩니다.

주요 은행별 DSR 기준

KB국민은행과 신한은행, 하나은행, 우리은행 모두 기본 DSR 한도를 40%로 설정하고 있습니다. 다만 고소득자의 경우 45%까지 허용하거나, 기존 거래 실적에 따라 우대 조건을 적용하기도 합니다. 스트레스 DSR(금리 상승 시나리오)도 함께 적용되어 보통 50% 이하를 요구합니다.

DSR 개선 전략 1: 대출 조건 최적화

금리를 낮추면 월 상환액이 줄어들어 DSR 개선에 직접적인 효과가 있습니다. 고정금리와 변동금리를 비교하고, 은행별 우대금리 조건을 확인해보세요. 중도상환수수료도 고려하여 총비용을 계산하는 것이 중요합니다.

DSR 개선 전략 2: 대출 기간 조정

대출 기간을 늘리면 월 상환액이 줄어듭니다. 2억원 대출 기준으로 20년은 월 120만원, 30년은 월 90만원으로 약 5%p의 DSR 개선 효과를 기대할 수 있습니다. 단, 총 이자 부담은 증가하므로 장단점을 비교해야 합니다.

DSR 개선 전략 3: 일부 원금 상환

목표 DSR에 맞춰 필요한 원금 상환액을 역산해서 계산할 수 있습니다. 예를 들어 DSR을 35%로 맞추려면 얼마를 상환해야 하는지 미리 계산해보세요. 이는 승인 확률을 높이는 가장 확실한 방법 중 하나입니다.

대환대출 신청 시 주의사항

모든 대출을 빠짐없이 신고하고, 정확한 소득 기준으로 계산해야 합니다. 임시 소득이나 일회성 수입은 제외되며, 세전 기준으로 산정해야 합니다. 은행별로 심사 기준이 다르므로 여러 곳을 비교 상담받는 것이 좋습니다.

실제 계산 예시

연소득 8,000만원, 기존 대출 월 220만원(DSR 33%)인 고객이 대환 후 월 190만원(DSR 28.5%)으로 개선되는 사례입니다. DSR이 52.8%로 기준 초과였던 고객도 대출 기간 연장과 일부 원금 상환을 통해 38%까지 낮출 수 있었습니다. 포기하지 말고 다양한 방법을 시도해보는 것이 중요합니다.

결론

대환대출 DSR 계산의 핵심은 기존 대출 상환 후의 새로운 상황을 정확히 파악하는 것입니다. 금리 인하, 기간 연장, 일부 상환 등 다양한 개선 방안을 활용하면 DSR을 효과적으로 낮출 수 있습니다. DSR이 기준을 초과하더라도 포기하지 말고 전문가와 상담하여 최적의 대환 조건을 찾아보시길 권합니다.