주택을 구입할 때 가장 먼저 확인하는 것이 바로 주택담보대출 LTV입니다.
LTV는 Loan To Value 비율로 집값 대비 최대 대출 가능 비율을 의미합니다.
많은 분들이 LTV 70%라면 그대로 계산해 대출 한도를 예상하지만, 실제로는 줄어드는 경우가 있습니다.
📊 LTV 70% 계산법 다시 보기
예를 들어 시세가 5억 원인 아파트라면 LTV 70%면 3억 5천만 원까지 대출이 가능해 보입니다.
하지만 은행에서 산정하는 담보인정가액은 시세와 다를 수 있습니다.
KB 시세, 감정가, 실거주 여부 등 여러 요소를 고려해 최종 대출 가능 금액이 정해집니다.
🏠 실거주 여부가 중요한 이유
최근 금융당국은 투기수요 억제와 실수요자 보호를 위해 대출 규제를 세분화했습니다.
실거주 요건을 충족하지 않으면 LTV 적용률이 낮아지거나 금액에서 일정 부분이 차감됩니다.
예를 들어 무주택자가 해당 주택에 1년 이상 실거주 조건을 서약하면 LTV 70%가 적용되지만,
투자 목적으로 보이면 일부 금액이 감액될 수 있습니다.
🛋️ 방 1개 값(?) 차감, 왜 그런가?
질문하신 “방 1개 값 빼야 한다”는 표현은 사실 전용면적별 감정가 차이 또는 부분 담보 제외 때문일 가능성이 높습니다.
은행은 전체 주택을 담보로 잡더라도, 일부 면적이나 가치를 위험률에 따라 할인합니다.
이 과정에서 약 5,000만 원 정도가 빠질 수 있습니다.
또한 다가구 주택이나 다세대 주택의 경우 세입자 보증금을 우선 보호해야 하기 때문에
보증금 상당액을 담보가치에서 빼고 대출 한도를 산정합니다.
📑 DSR은 문제 없는데 왜 LTV만 줄어드나?
DSR(총부채원리금상환비율)은 연소득 대비 모든 대출 원리금 상환액 비율을 의미합니다.
DSR을 통과했다고 해서 LTV까지 무조건 최대치가 적용되는 것은 아닙니다.
DSR은 ‘상환능력’, LTV는 ‘담보가치’ 중심 심사라서 서로 다른 기준입니다.
🏦 은행별 산정 방식 차이
같은 주택이라도 은행마다 LTV 적용 방식과 감정가 산정 방식이 다를 수 있습니다.
A은행에서는 KB시세를 기준으로, B은행은 자체 감정평가를 기준으로 계산할 수 있습니다.
따라서 한 곳에서 감액된 금액이 다른 은행에서는 그대로 인정될 수도 있습니다.
💡 해결 방법과 체크리스트
- 여러 금융기관 견적 비교
인터넷 은행, 시중은행, 보험사 모두 조회해 최적 조건을 찾으세요. - 실거주 요건 충족 확인
무주택자라면 반드시 실거주 서약서를 제출하고, 1년 이상 전입 계획을 세우세요. - 감정가 재조정 요청
시세 반영률이 낮으면 재평가를 요청하거나 KB시세, 국토부 실거래가를 증빙하세요. - 보증금·임차인 확인
세입자 보증금이 많다면 보증금 제외 후 대출한도를 계산해 두세요.
📝 추가로 알아두면 좋은 사항
- 특례 보금자리론 : 무주택 실수요자라면 최대 9억 원 주택까지 LTV 70~80% 적용 가능
- 생애 최초 주택 구입자 : 소득 기준에 따라 추가 혜택 가능
- 비규제지역 : 규제가 없는 지역은 최대 LTV 70% 또는 80%까지 가능
- 투기과열지구 : LTV 40%로 제한되므로 지역 확인 필수
🔍 정리
LTV 70%는 단순 계산으로 끝나는 것이 아니라 실거주 요건, 감정가, 보증금 여부 등 다양한 변수가 있습니다.
따라서 예상보다 5천만 원 이상 줄어드는 경우도 충분히 발생할 수 있습니다.
여러 금융기관을 비교하고, 필요하면 감정가 재산정과 실거주 증빙을 통해 한도를 다시 확인하세요.